Il crowdfunding immobiliare fu disciplinato sia dal Codice Civile (articolo 1813) che da una delibera della Banca d’Italia (numero 586/2016). Successivamente, entrò in vigore il testo “Disposizioni per la raccolta del risparmio dei soggetti diversi dalle banche” che dal 2017 colloca questo strumento tra gli strumenti finanziari di raccolta.

Chi può fare un crowdfunding?

In termini di contrattualistica immobiliare, gli enti a cui è concesso fare crowdfunding devono essere presenti nella lista della CONSOB. E per quanto riguarda tassazione e oneri vari, tutti gli investitori devono applicare una ritenuta del 23-43% sull’interesse ottenuto dal capitale investito.

Cenni su come funziona la tassazione di una piattaforma di crowdfunding

Qualsiasi piattaforma online di real estate crowdfunding mostra dei tassi di interesse indicativi. Ma alla fine della giostra, quella percentuale non è ciò che entra nei nostri portafogli. Infatti, la tassazione avviene sul rendimento del capitale. E se è possibile che un progetto immobiliare presentato con un 4% di rendimento raggiunga l’obiettivo, il guadagno netto sarà inferiore alla cifra raggiunta.

Per ogni investimento, solitamente i gestori del crowdfunding immobiliare applicano una tariffa o commissione del 1-4%. A scadenza o raggiungimento dell’obiettivo, l’investitore riceverà il denaro investito che dovrà essere dichiarato nel 730.

Se l’ente finanziario opera in Italia ed è registrato nell’albo della CONSOB, la ritenuta sarà del 26%. In altro caso, si tratta di una compagnia di investimento estera, e pertanto richiede la compilazione del Quadro RW specifico per gli investimenti esteri.

Infine, se l’ente è Italiano ma non registrato e autorizzato dalla CONSOB, la e segue le aliquote IRPEF (dal 23 al 43 %).

Come viene tassato il crowdng per persone giuridiche e non?

Le persone giuridiche con residenza italiana saranno soggetti a pagare il 24% sugli interessi

maturati dai propri capitali se soggetti passivi dell’IRES. Oppure al 26% negli altri casi.

Ci sono poi i soggetti non residenti in Italia. In questo caso, la riscossione comporta la ritenuta alla fonte del 26% o dell’imposta convenzionale, una ritenuta stabilita per ogni paese che abbia una convenzione con l’Italia.

Esistono inoltre moduli particolari che devono essere firmati dalle autorità del paese di origine per evitare la doppia imposizione delle tasse. Per questo motivo, è sempre bene consultarsi con uno specialista o commercialista locale prima di investire in società di cr italiane.

In ogni caso, è la piattaforma stessa di crowdfunding immobiliare ad applicare le opportune ritenute sui guadagni ottenuti nella maggior parte dei casi. Sicuramente in Italia, dove funziona così ormai da anni.

Al momento dell’investimento immobiliare, il capitale raccolto lordo viene affidato al ricevente stabilito dal contratto. La tassazione riguarda invece il profitto ricavato dal pagamento degli interessi. Tuttavia, il capitale iniziale può risultare diminuito a causa di costi extra come tariffe e servizi accessori.

La tassazione nel crowdfunding immobiliare si riassume come segue:

• L’investitore identifica un progetto immobiliare a cui partecipare.
• La somma versata viene conferita al destinatario e promotore del progetto, meno la “tariffa di servizio”.
• Il capitale matura se l’investimento va a buon fine (si realizza la vendita sperata)
• I soldi tornano nelle tasche dell’investitore dopo che la società ha applicato la ritenuta fiscale.

Senza dubbio, il discorso su temi legati a crowdfunding immobiliare e costi più o meno nascosti smorza l’entusiasmo nei confronti di questo strumento. Ma per investimenti di piccole somme, anche il crowdfunding può risultare una buona scelta.

Un aspetto che fa riflettere è la natura della tassazione e dei profitti generati. Spesso, le piattaforme che offrono il servizio di crowdfunding opera all’estero. Pertanto, la società gode di condizioni fiscali spesso differenti da quelli degli investitori italiani.

Ecco perché la maggior parte degli investitori preferisce avere il controllo diretto dell’investimento. In fondo, il rischio è lo stesso. Inoltre, in caso di bolla immobiliare o altro pericolo, è possibile avere un ruolo decisivo nella gestione del capitale o proprietà.

Passare dal crowdfunding a un investimento diretto

Passare da una gestione del proprio capitale a una gestione di un investimento immobiliare funziona

in una buona parte dei casi. Ma funziona sempre se si ha un investitore esperto su cui contare.

Chi vuole investire nel real estate estero può contattarmi per ricevere offerte e proposte relative al mercato immobiliare di Dubai. Qui, dove opero ormai da anni, gli affari abbondano. E non vi sono molti problemi di tassazione dato che per le compagnie locali non vi sono dichiarazioni dei redditi da compilare.

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